天线宝宝中特图,六合租房,牛派脸谱报

中国房地产信息网

2019-03-14 23:49

  本站消息 南京市目前现有租房人群150万,其中100万居住在城区的40万套出租房屋中,其余约50万居住在城郊(农村)的约20万间出租房中。住宅租赁市场以月租金1500元划界,低于3500元的为中低端(普通民宅)租赁市场,是一个房源供不应求的卖方市场;高于3000元的为高端(公寓)租赁市场,是房源相对充裕的买房市场。

  1)2010年上半年的租赁市场非常活跃,房源量、客源量和成交量比以往都有不小的增加。我爱我家租赁成交数据显示:2010上半年与09年上半年同比,房源增加了46.09%,客源增加了48.28%,成交量增加了32.21%,供求比为2.16∶1。与09年下半年环比,房源增加了39.70%,客源增加了26.09%,成交量增加了31.44%。

  2)我爱我家租赁成交数据显示:在1、2月份,由于但是买卖市场活跃再加上春节的影响,租赁业绩并不太好,但是到了3月,由于春节后大量的外地客户重新返回南京因此3月的租赁市场出现了旺市。到了4月,严厉新政的影响也波及到了租赁市场,租赁房源量的大量减少和多数客户由于暂时看不清市场形势,在是该买房还是租房上产生了犹豫导致了4月的租赁业绩略有下降。到了5、6月份,市场形势逐渐明朗,在买卖市场持续低迷的时候,租赁市场正式走向繁荣。

  a)我爱我家租赁成交数据中,各区中城中区的占比最大,城中区由于处在市中心,是南京最繁华的地段。该区内交通便利,四通八达,而且有多个商业中心,该区内的租赁市场一直都比较紧俏,因此城中区的租赁占比最多。

  b)江宁区在租赁占比中排在第二位。江宁区由于现在又两条地铁开通,交通便利,特别是江宁岔路口、东山、百家湖等片区,与河西龙江几乎同时发展起来,已有近15年的发展时间,区内有许多2000年前建的成熟小区,周边生活配套基本到位,而且租金比老城区要便宜,因此选择江宁区租房的人越来越多。

  c)城南区和城北区分列三到四位。这两个区都是老城区,区内交通比较便利,而且这两个区里老房子占了很大的比例,这些老房子内部设施配套齐全,功能完善,虽然在买卖上不如较新的房屋但是却是理想的租赁房源。

  d)龙江片经过近15年的发展,在生活、交通、商业、休闲各方面配套均到位,而居住环境又优于老城,再加上教育资源丰富,因此已成为南京30岁以上中产阶层的主要聚居区,入住率非常高,导致其片区租赁房源供应量不大,租金价格也与城中无区别,影响租赁的成交量。

  e)而奥体虽然有大量的次新房,但由于内部与外部生活配套不齐全,不适宜租赁居住,且租金价格较高,因此租赁不是太好。

  f)江北区一方面由于过江依赖大桥,造成拥堵严重,虽然现在有了过江隧道,但是由于隧道收费,对大桥拥堵状况没有改观,因此租赁方面受交通制约严重。另一方面虽然有大量次新房,但均以毛坯形态存在,根本无法用出住宅出租,再加上目前装修成本过高,江北租金价格过低,导致绝大多数业主宁愿空置也不愿装修出租。因此江北适合住宅出租的房源与客源均存在不足。

  b)为抑制房价过快上涨,另一方面加强住房保障,都是为了完善住房体制,引导中国楼市进入理性、健康的发展轨道。中央七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台,公租房继济适用房、廉租房,后又一项住房保障的措施,旨在帮助夹心层解决住房难。

  2)房龄限制问题:商业银行和对房龄20年以上的老房子限制贷款(公积金暂未设限)。给市场带来了变化,这会使老城区二手房交易量缩减,而江北、江宁客户群的蓄水。我爱我家市场部经理舒莉莉分析:

  a)城中一些85年之前的老房子由于贷款难,房主又不愿大幅降价,只有转售为租寻求发展,从而增加了二手房买卖市场上房源的供应。

  b)对一些目前居住在房龄超20年的老房子,又想改善居住的人,由于银行的放贷限制,造成老房很难出手,无法卖旧买新,除非再买第二套房来改善居住,但二套房的政策,首付5成,对其来说又是一项阻碍,因此他们的目光会投向总价比较低,且相对面积比较宽敞的房子,同时将老房出租还银行贷款。

  c)对于一些外地来宁买房落户的客户,由于银行限贷,一些手头资金不充裕无法一次性付全款的刚需客户,也不得不放弃在老城区买房的打算,而选择以租赁的方式来暂时解决居住问题。

  2010年的上半年的房源量在进过波动后,目前正在稳定的增加。在4月,由于害怕更严厉的政策出台,同时担心楼市会从此进入低潮期,大量的业主抛售房屋,受跟风效应影响,不少原本在租赁市场上挂牌的房源也被业主们拿到买卖市场上去销售,这也造成了一定时期内租赁市场上房源量的萎缩。但是到了5月份,由于看见抛售不起作用,业主们也放弃了幻想,回归了理性。而在买卖市场上受阻后,业主把投资方向转到了租赁市场,不但原先的房源得到了回归,甚至原来在买卖市场上挂牌的房源由于卖不掉,也进入了租赁市场,租赁市场的房源量得以迅速上升。最近,因为受银行的贷款政策影响,不少20年以上的二手房贷款非常困难。由于买20年以上的老房子贷款会受到银行限制,所以老房子的交易情况并不理想,因此房东只好转售为租。这些老房子多数在主城区,交通方便,价格合适,内部配套也齐全,是理想的租赁房源。这批老房子的加入也繁荣了租赁市场。不过在一些郊区市场由于新建商品房大多数是毛坯交付,同时因为装修成本过高,导致小业主空置无法出租。

  1)我爱我家认为,今年来租房需求增长则主要来源于随着城市发展的不断向前以及南京的居住状况的提升,带来了就业机会的增加。截至2009年年末南京市人口达到830万人(其中常住人口630万人)。比2007年的740万人增长了90万人。2009年南京外来人口数量200万人,占全市常住人口比重的24%。南京宏观经济发展良好,而且在目前国际国内经济状况可能二次探底的情况下,南京的就业机会相对较多,从而吸引了大量的外来人口。根据我爱我家统计数据表明:新增的外来人口中75%通过租房解决住房问题,大量外来人口租赁成交集中于夏季高峰。因此带动了今年上半年南京租赁市场的快速增长。

  2)2010年江苏省高校毕业生总量预计达53.2万人,由于南京是省会城市,使得在很多毕业的外地生源为了寻求更好的发展空间,选择南京。这也为南京租赁市场有效承租需求的增加提供了充足的保障。再加上4月份政府接连出台一系列房地产调控政策,购房人群出现观望情绪。部分购房需求被转化为租赁需求,也在一定程度上助推了市场成交量得以大幅提升。

  3)随着南京城市建设的需要,大规模的城市拆迁改造工作再度开启。2014年由于青奥会召开的需要,南京市的拆迁工作将加快,其中将建多条地铁线。必将会使得大量的拆迁户产生临时性的住房过度需求,这也为增加今年来南京租赁市场的承租需求打造了良好的基础。

  4)外地来宁务工人员由于受银行贷款政策制约,贷不到款,暂时无力购房房因此只有选择租房(包含老房限贷与双外限贷)。

  5)刚需购房人在楼市动荡和房价波动的时候拿不定主意,选择了暂时观望,以租房来解决暂时的居住问题。

  6)2月由于受春节影响,成交量有所下滑。此外,4月份正是严厉的新政刚出台的时候,这个时候大量的租赁房源被业主投放到买卖市场中去出售,导致大量优质房源流失,给客户可供选择的房源变得少了,再加上4月本就是租赁的传统淡季,所以在4月份租赁的客源量也变得少了。不过到了5、6月份,租赁市场真正繁荣了起来,大量的暂时买不起房和采取观望态势的客户采用了租赁的方式解决住房问题,而即将毕业的大学生的加入更使得租赁市场的客源持续攀高。

  7)我爱我家成交数据显示:2010年南京住宅租赁市场中,承租客户的群体主要集中在30岁以下(91%)的两口或独身家庭。这一群体9成来自外地客户,其年收入状况主要分布在2-5万之间,他们普遍受过良好的高等教育,任职于私企、外企或企事业单位。对比去年的市场调研数据来看,今年市场中25-30岁的承租者比例有所回升,这主要是因为今年南京的房地产市场价格上涨速度较快,超出了很多人的购买承受能力。再加上4月以来国家持续出台宏观政策调控过高的房地产价格,使得很多人因观望房价走势而选择租房过渡。此外,今年承租客户群的收入重心也出现了下移,这主要与整体宏观经济状况导致的薪资待遇有关。更多的中低收入群体在面对持续走高的房价和不确定的未来大势状况时,选择了通过租房解决居住需求。

  8)我爱我家的调研数据分析得出:由于目前承租客群的年龄结构普遍较低,致使市场中的主要客群所能承受的租金价格相对较低。其中,每月能承受1001-1500元作为房租的承租客群占据相对首位(35.77%)。28.12%的承租者只能接受1000元/月的租房费用,这主要是因为这部分客群多是外地来京的工作人员或求学的学生。在客群的承租原因选择中,选择外地来京的比例占总量的38.43%,其次是方便上学或工作(31.22%)。临时需求、装修及拆迁等需求约占23%,较去年水平有所提升。依据被调研的客户选择,承租人群众最看重房源的价格、交通、地段以及周边配套设施这四项因素。

  在2010年一季度,供求差距一直在2以上,但是到了二季度,供求关系被拉进到了2以下。目前租赁市场上的供求关系正处在合理范围之内而且也较为稳定。

  1)根据2010年上半年的南京住宅租赁市场居室结构变化来看,进入到今年以后全市的二居室市场分额再度出现了明显的下滑。从我爱我家的市场数据显示,其50.06%的市场比重,创下了近4年来的历史最低点。今年两居室的市场比重较去年同期下降了3.7%。

  2)相比于去年上半年,今年以来租赁市场中的一居室占比达到了28.76%,比去年同期提高了1.06%。在过去几年,虽然其租金价格以及良好的私密性深受租赁客户的喜爱,但因为其房源数量的稀缺性导致了其在市场之中无法占据主导地位。但随着近两年来大量小户型商品房项目的入市,一居室租赁房源紧俏的状况被得以大大缓解,从而提升了市场中的成交比例。

  3)而三居室比重达17.71%,比去年有所提高,升幅为1.54%,我爱我家认为这主要是因为今年以来二手房市场三居客的供应量偏多,很多年轻人采取三人合租的方式来分摊租金。

  2)我爱我家成交数据显示,2010年1季度的租金环比去年同期相比,有13.6%的涨幅。

  3)2季度按往年惯例都要进入夏季大学生租赁旺季,租金价格涨幅与其他月份相比略有提高,环比去年同期上涨14.4%。

  d)地铁一号南延线及二号线、二号线东延线开通,带动地铁沿线住宅租金大幅上涨,推动南京整体租赁均价。

  e)往年6月份才开始进入夏季旺季,今年却提前了2个月。往年要到6月份才开始上涨,在3季度涨幅较为明显。4月份因楼市调控,转买为租的人多了,今年5月份就租赁市场提前进入旺季了。所以5月份涨幅比往年略为明显。

  1)对于目前开发商已经建成和持有的项目公建和出租率不高的商业地产进行改造,改造成适合市场需求的出租房源,提供市场出租,在租金收入上给予税费减免,增加开发商的收入。

  2)鼓励开发企业和投资机构开发、长期持有和运营出租房,通过低价出让或出租土地,动用住房公积金和政府贴息等方式提供优惠低息贷款,进行采用REITS等创新性金融手段投融资,减免各种税费,让开发企业和投资机构有意愿开发、长期持有和运营出租房,总而增加出租房源。

  3)我爱我家等专业经纪机构参与到开发企业和投资机构开发、长期持有和运营出租房项目中来,发挥经纪机构在网络、管理和服务等方面的优势和积累的经验,一方面可以保障市场房源供应,另一方面可以保障开发企业和投资机构合理的收益。

  4)鼓励个人业主长期提供价格稳定的出租房源,对于愿意长期持有和提供价格稳定的出租房源的小业主,可以给与免征房屋出租综合税,退还购房交易环节的税收,免征将来有可能开征的房产税或物业税等保有环节的税费等优惠条件。

  5)对目前一些已交付的毛坯新房,如江北片区租金价格低,比较适合外地人租住,但由于该片区次新房内,均为毛坯,缺乏基本生活设施(如,厨房无水槽,厕所无马桶,无房门,无晾衣架等),业主无法出租而空置的,由政府牵头,找装修施工企业,提供低价简易装修。以便于盘活空置房源,用于出租,平抑逐年上涨的租金价格。